Cómo hacer un contrato de arrendamiento de vivienda sin enredarte

Qué es un contrato de arrendamiento de vivienda

Es el acuerdo en el que el dueño de una casa, un apartamento o una habitación (el arrendador) la entrega a otra persona (el arrendatario) para que viva en ella, a cambio de un pago mensual llamado canon. En Colombia, cuando el inmueble está en una zona urbana y es para vivienda, el contrato se rige por la Ley 820 de 2003.

La ley permite que el contrato sea verbal, pero hacerlo por escrito evita casi todas las peleas: queda claro cuánto se paga, qué día, por cuánto tiempo, quién paga los servicios y en qué estado se entregó el inmueble. Si hay un problema, el papel firmado es lo primero que te van a pedir.

Esta guía es para vivienda urbana. Un local comercial, una bodega o una finca tienen reglas distintas: para esos casos el modelo no sirve tal cual y conviene consultar a un abogado.

Qué debe llevar un contrato de arrendamiento

Un contrato de arriendo de vivienda completo deja por escrito, como mínimo:

• Nombres y cédulas del arrendador, del arrendatario y, si lo hay, del codeudor.
• Dirección exacta del inmueble y qué incluye: habitaciones, baños, parqueadero, cuarto útil, electrodomésticos.
• Valor del canon en números y en letras, el día de pago y la forma de pago (cuenta, Nequi, efectivo contra recibo).
• Fecha de inicio y duración del contrato (lo usual son 12 meses).
• Cómo sube el canon cada año.
• Quién paga los servicios públicos y si la administración está incluida o no.
• Obligaciones de cada parte: cuidar el inmueble, no subarrendarlo sin permiso, hacer las reparaciones que correspondan.
• Qué pasa si alguien incumple.
• Ciudad, fecha y firmas de todos los que participan.

Haz además un inventario del estado del inmueble el día de la entrega, con fotos: paredes, pisos, baños, llaves, electrodomésticos. Así, al final del contrato, nadie discute qué estaba dañado desde antes.

Lo que dice la ley: depósitos, incremento y prórroga

Hay tres reglas de la Ley 820 de 2003 que todo el mundo pregunta y que conviene tener claras antes de firmar:

• No se pueden pedir depósitos en dinero. En el arriendo de vivienda urbana está prohibido exigir depósitos en dinero u otras garantías reales para asegurar el pago. Lo que sí se puede pedir es un codeudor o una póliza de arrendamiento.
• El canon sube como máximo el IPC. Cada vez que se cumple un año de contrato, el arriendo puede subir hasta el 100 % del IPC del año calendario anterior. Si el IPC fue 5 %, el canon puede subir hasta 5 %, no más.
• El contrato se prorroga solo. Si se vence el plazo y ninguna de las partes avisó que lo quería terminar, en los términos de la ley, el contrato sigue por un periodo igual al pactado, siempre que las dos partes hayan cumplido sus obligaciones y con el reajuste del canon que permite la ley.

La misma ley obliga al arrendador a dar comprobante escrito de cada pago. Si eres arrendador, acostúmbrate a entregar un recibo de arriendo cada mes; si eres arrendatario, pídelo siempre.

Ejemplo de contrato de arrendamiento lleno

Así se ven las primeras cláusulas de un contrato bien llenado:

Después vienen las cláusulas del incremento anual, los servicios públicos, el cuidado del inmueble, las obligaciones del arrendador y el incumplimiento. El formato de FormatoYa ya las trae redactadas: tú solo pones los datos.

Cómo hacer el contrato de arrendamiento desde el celular

Antes de empezar, ten a mano las cédulas de las partes, la dirección exacta y los datos del codeudor si lo hay.

1. Abre el formato de contrato de arrendamiento de FormatoYa. No necesitas cuenta.
2. Llena los datos del inmueble: ciudad, dirección, si es apartamento, casa, habitación o apartaestudio, y qué incluye.
3. Escribe los datos del arrendador, del arrendatario y del codeudor. Si no hay codeudor, tocas Omitir.
4. Pon el canon, el día y la forma de pago, la fecha de inicio, la duración en meses, quién paga los servicios y si la administración está incluida. El valor en letras se escribe solo.
5. Cada parte firma con el dedo en el mismo celular. Si prefieren firmar en papel, omiten las firmas e imprimen el PDF.
6. Revisa la vista previa y envía el contrato en PDF por WhatsApp al arrendatario, o descárgalo.

El contrato sale con la prórroga automática, el tope de incremento con el IPC y, si pusiste codeudor, la cláusula de que responde solidariamente. Si van a usar póliza en lugar de codeudor, esa se tramita aparte con la aseguradora o la inmobiliaria.

Errores comunes al hacer un contrato de arriendo

• Pedir un depósito en efectivo «por si acaso»: en vivienda urbana no está permitido.
• Subir el arriendo más del IPC o antes de que se cumpla el año.
• Escribir la dirección incompleta, sin número de apartamento, torre o interior.
• No dejar claro quién paga la administración y los servicios: es la pelea más frecuente.
• Firmar sin inventario ni fotos del estado del inmueble.
• Que solo una de las partes se quede con el contrato. Cada una debe tener su copia firmada.

Este modelo sirve para la mayoría de arriendos de vivienda, pero no reemplaza la asesoría de un abogado. Si tu caso tiene algo fuera de lo común, como un inmueble amoblado por temporadas o un acuerdo de pago especial, haz que lo revise uno.